La surélévation d’immeuble, un moyen de proposer de nouveaux logements dans votre bâtiment

Surélever est le meilleur moyen de résoudre la pénurie de logements au sein des grandes villes dont la densité urbaine est importante. Cette nouvelle manière de créer des logements neufs en exploitant les combles et bien au-delà n’est en réalité qu’un héritage de ce qui a été initié il y a quatre siècles à Paris. Nécessité faisant loi, la loi ALUR permet d’encadrer cette activité de promotion immobilière qualifiée d’aérienne. L’offre sur le papier est alléchante à tous points de vue. Elle apporte des ressources à une copropriété, elle valorise son bien, elle modernise les habitations, elle dynamise les centres des villes et elle favorise la mixité sociale. Aussi intéressant soit-il, un projet de surélévation doit être mûrement réfléchi en amont phase après phase :

La surélévation est-elle un aménagement techniquement possible ?

La première étape est naturellement celle de l’étude de faisabilité. Elle se base sur les règles d’urbanisme de la ville. À partir de là, il faut déterminer la taille de ce qui est techniquement constructible. Il faut ensuite calculer combien d’étages la structure de l’immeuble peut supporter et vérifier s’il se situe dans une zone de carrière. Il faut enfin établir un budget opérationnel global tenant compte à la fois du prix d’achat du droit de surélévation et de celui de la construction effective. C’est à partir de ce moment-là que se prend ou non la décision de se lancer dans le plan d’aménagement de toit et de pente compte tenu du prix de vente des logements au m² qui seront créés.

Que doit intégrer le projet architectural de la toiture ?

La deuxième phase du projet est celui de son esquisse. Elle est confiée à un architecte qui va élaborer un plan de sa conception en réponse aux desiderata du promoteur. Sa proposition se présente sous deux formes : en plan et en 3D. Le travail de l’architecte doit tenir compte de plusieurs paramètres. Il doit d’abord se focaliser sur l’espace intérieur de chaque nouveau logement en fonction de la clientèle ciblée par le promoteur : faut-il privilégier des places plutôt réduites à destination de jeunes couples ou des appartements plus spacieux pouvant accueillir des familles nombreuses ? Ces espaces nouveaux doivent ensuite être pensés pour pouvoir s’intégrer harmonieusement avec le bâti existant, ainsi qu’avec l’environnement. Ils doivent enfin être conçus en totale conformité avec les règles et les normes de plus en plus strictes d’aménagement en matière d’accessibilité pour handicapé, de consommation énergétique, de construction, de prévention incendie, d’urbanisme, etc…

La négociation de l’achat du droit de construire pour exploiter la toiture

Le syndicat des copropriétaires doit approuver la cession du droit de surélévation à une majorité de 50 % + 1 représentant au moins 2/3 des tantièmes de la copropriété. Généralement le promoteur n’attend pas que ce vote ait eu lieu pour se manifester. Il s’y prend en amont après avoir ciblé des immeubles dans des quartiers qui lui paraissent financièrement rentables. Son travail va donc d’essayer de convaincre les copropriétaires d’accepter de voter en faveur de la cession du droit. La meilleure façon d’agir est alors de leur présenter le projet en mettant l’accent sur les bénéfices immédiats et futurs qu’ils vont en retirer. Il doit aussi tenter de les amener à accepter le prix qu’il souhaite y investir pour avoir une idée du devis total. S’agissant là que d’une partie de l’investissement global du plan même s’il en est le fondement, le prix d’achat du droit de surélévation doit demeurer économiquement raisonnable. Contrairement à une négociation classique basée sur un prix de marché, il n’existe pas de référence en l’occurrence.

La levée des clauses suspensives

Les clauses suspensives qui peuvent empêcher la réalisation du projet sont la faisabilité des études techniques et l’obtention du permis de construire.

Les études d’abord. Elles doivent porter sur le bâtiment, ses réseaux de viabilisation, sa structure, ses fondations et le terrain sur lequel il se situe. Ces éléments sont déterminants pour pouvoir choisir la solution technique la mieux adaptée. On constate généralement que c’est la construction à base d’ossature en bois qui est retenue du fait de ses qualités de légèreté, de rapidité d’exécution et de ses qualités thermiques.

L’autre clause suspensive est l’obtention ou non du permis de construire. La demande ne peut pas être faite avant tout ce qui précède. Le délai d’attente de la réponse est relativement long puisqu’il peut atteindre 8 mois + les 2 mois de délai de recours légal d’un éventuel tiers qui s’opposerait à l’extension.

La finalisation des plans techniques de l’aménagement

Durant ce délai d’attente administrative forcée, se déroule la phase de préparation finale des éléments techniques. Il s’agit par exemple d’achever les dessins de plans du second œuvre intérieur, de faire le choix des matériaux qui seront utilisés et de budgétiser l’ensemble des coûts, des frais et des dépenses. A cela se rajoutent les primes d’assurances contractées qui permettront de répondre aux obligations légales de garantie après achèvement des réalisations. On estime généralement que le poste général d’emplois au bilan se situe dans une fourchette de 4 K€ à 6 K€ le m² de surface de nouveau plancher créer. Cette extension est par ailleurs assujettie à un taux de TVA égal à 20 %.

Nouvel étage : Le suivi de chantier de l’extension

Le chantier représente le dernier tiers de l’opération de surélévation. Dès levée de l’ultime clause suspensive les travaux peuvent effectivement débuter. Après achèvement de ceux-ci et livraison des locaux neufs, le compte à rebours des différentes garanties démarre, notamment la biennale et la décennale. Même si elles sont liées au projet de « promotion aérienne », ces garanties s’appliquent en cas de problème touchant l’ensemble de la copropriété. L’opération dans sa totalité demande environ 1 an ½ à 2 ans pour se terminer.

Les travaux de toiture pour une surélévation de maison : que faut-il savoir ?

La surélévation est la solution adéquate si vous souhaitez obtenir une surface habitable sans agir sur l’emprise au sol de votre maison. Ainsi, vous pouvez recourir à ce moyen pour créer une ou deux chambres supplémentaires, un espace de jeux pour les enfants ou un bureau.

La surélévation nécessite une importante réalisation et requiert de remplir des conditions précises. Découvrez dans cet article les différentes démarches à remplir avant d’effectuer des travaux de surélévation.

Pourquoi faut-il entreprendre des travaux de surélévation ?

La surélévation ou extension verticale consiste à créer un ou plusieurs étages afin d’obtenir une superficie. Ces travaux ne touchent pas l’emprise au sol de votre domicile.

Autrement dit, la surélévation est une modification de votre maison par un ajout d’un ou de plusieurs étages. Toutefois, les réalisations n’impactent pas la toiture. En effet, ils se concentrent sur l’espace compris entre les combles et le plafond actuel. Il s’agit donc de rendre habitable la zone située entre les pentes du toit en l’aménageant ou en la rentabilisant.

La surélévation est donc un moyen pour agrandir votre maison en obtenant des pièces supplémentaires. Par ailleurs, la réalisation peut permettre de doubler votre surface habitable. De ce fait, vous doublez la hauteur de votre maison et elle prend de la valeur par la même occasion. Ainsi, votre maison aura une valeur plus élevée si vous décidez de la vendre.

En outre, en cas de faiblesse de votre couverture ou de votre charpente, les travaux de surélévation sont adaptés afin de faire une rénovation. Toutefois, cette réalisation dépend souvent de vos besoins et de votre budget et de l’étude qui en a été faite. En effet, vous pouvez juste choisir d’obtenir un demi-étage. Celui-ci est idéal pour un balcon, une terrasse ou une petite chambre. De plus, la surélévation peut vous aider à concevoir une pièce atypique telle qu’un loft dans la maison.

Pour finir, la surélévation peut être la seule solution disponible pour agrandir une maison, car cette dernière occupe déjà toute la surface constructible. Les réalisations de surélévation constituent le seul recours lorsque votre projet de construction est plus grand que la superficie disponible au sol. Notons également que les travaux de surélévation de maison contribuent à préserver l’intégrité de votre jardin.

Quelles sont les démarches nécessaires pour surélever sa maison ?

Afin d’effectuer une extension de maison et de bénéficier d’un nouvel étage, il est important de suivre une procédure bien déterminée.

Consulter les règles de l’urbanisme de votre logement

La construction, agrandissement ou modification d’une maison sont régis par les règles de l’urbanisme. Celles-ci sont édictées dans chaque commune par le biais du PLU (Plan local d’urbanisme). Ce plan peut être consulté dans chaque mairie.

Grâce à ce document, vous pourrez connaitre la hauteur maximale d’un bâtiment et les possibilités de choix de matériaux, de type de charpente ou de coloris pour votre pente de toiture.

Solliciter une déclaration de travaux pour votre maison

Lorsque vous faites l’étude de votre projet et que celui-ci est réalisable, vous devez entreprendre des démarches administratives. Ces formalités dépendent de la nature de votre chantier.

• Si vous envisagez d’ajouter une surface comprise entre 5 et 20 m², il vous faut une déclaration des travaux
• Un permis de construire est obligatoire lorsque la surface habitable dépasse les 20 m² ou 40 m². De plus, lorsque vos réalisations ont pour conséquence de modifier les structures porteuses ou la façade de votre bâtiment, vous devez aussi solliciter une déclaration de permis de construire.
• Vous devez solliciter les services d’un architecte si la surface totale dépasse les 150 m²
• Pour effectuer vos travaux de maison, vous devez obtenir une autorisation pour les échafaudages ou la grue si ces équipements risquent de causer une obstruction sur la voie publique. Il s’agit d’une autorisation d’occuper le domaine public.

Précisons qu’il faut attendre un mois pour avoir une réponse par rapport à la demande préalable de travaux de toiture de votre habitation. Ce délai est de deux mois lorsqu’il s’agit d’une demande pour l’obtention d’un permis de conduire pour vos combles. De plus, vous devez notifier à votre compagnie d’assurance la nature des réalisations de l’extension que vous souhaitez entreprendre dans la hauteur de votre maison. Ainsi, l’assureur pourra modifier votre contrat multirisque habitation ainsi que le prix de vos mensualités.

N’oubliez pas de déclarer vos travaux au service des impôts, car surélever va entrainer une augmentation de votre taxe d’habitation et votre taxe foncière.

Rénovation de toit et de combles : Comment se déroulent les travaux de surélévation de votre maison ?

Avant le démarrage effectif des réalisations, il faut analyser certains points essentiels.

Ainsi, vous devez vérifier l’état de la structure de votre maison. Pour ce faire, vous devez savoir si les fondations, les murs et la charpente sont assez solides pour supporter les nouvelles pièces d’aménagement de combles ainsi que le type de votre toiture. Cette série de vérification peut être réalisée par un cabinet spécialisé qui vous orientera vers la technique adaptée. Il pourra aussi assurer la qualité pérenne de votre demeure.

Cet audit vous permettra aussi de choisir le matériau idéal pour les travaux et d’en connaitre le prix, pour avoir le devis le plus précis possible. En effet avec une fondation solide, il vous suffit d’opter pour une ossature en béton. En outre, vous avez la possibilité de renforcer les fondations de votre maison ou de faire usage de matériaux de type bois. L’ossature métallique est également une bonne alternative.

Par ailleurs, la surélévation de votre maison peut être totale ou partielle. On parle de surélévation totale lorsqu’elle prend en compte toute la superficie au sol ou du toit de la maison. Concernant la surélévation partielle, elle se fait sur une seule partie de la maison.

Lorsque vous aurez déterminé l’option qui convient à votre type de maison et à votre budget (car le prix en est forcément modifié), vous serez en mesure d’évaluer l’ampleur des réalisations. Ainsi, selon votre choix, la totalité et une partie de la toiture seront déposées.

Notons que les travaux de surélévation peuvent impacter la pente du toit. Dans ce cas, il faut tout simplement modifier la charpente de pente de toit ou procéder à une nouvelle construction.

En outre, au cours d’une surélévation de maison, il faut tenir compte de l’emplacement d’un escalier s’il existe. Dans ce cas, si vous disposez d’un étage, il est conseillé de le prolonger afin d’accéder à surélever. Ainsi, vous pourrez profiter de plus d’espace, car un escalier occupe environ quatre mètres carrés par étage.

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