Quel est le coût d’une surélévation
Les sommes investies dans la surélévation immeuble constituent le coût total de l’opération. Évaluer ces travaux n’est pas chose aisée. Mais, accompagné par un professionnel, il est possible d’avoir une idée précise des dépenses à effectuer.
Elles sont constituées des coûts directs et indirects. De plus, souvent, le projet s’accompagne d’une rénovation complète du bâtiment. La surélévation immeuble cout peut alors être vue comme un levier financier, une opportunité de valoriser le patrimoine des copropriétaires.
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Tout d’abord, un projet de surélévation immeuble mélange de l’ancien et du neuf. Cela impacte la démarche pour estimer les travaux. Construire en surélévation implique ainsi des coûts directs (la construction en elle-même), mais aussi des coûts indirects.
Les coûts directs ne sont pas plus faibles que ceux d’une construction classique. Mais les coûts indirects le sont, eux, réellement. En effet, la durée du chantier est plus courte, surtout si le choix se porte sur une technique mixte bois métal. Ainsi, les frais de tenue de chantier sont moins importants. Ensuite, les frais financiers sont eux aussi réduits, puisque la vente interviendra plus rapidement.
Les frais d’étude de la surélévation immeuble
Étant un projet spécifique, des frais d’étude et d’ingénierie supplémentaires sont à prévoir. En raison du fait que la partie neuve vient se greffer sur une construction ancienne. Tout d’abord l’étude des sols et des fondations, pour vérifier qu’ils supporteront la charge des étages ajoutés (bureau d’étude et géotechnicien, 3.5 % du coût total).
C’est l’étape clé du processus, surtout si la surélévation dépasse les deux étages. Dans ce cas, la reprise des fondations sera certainement nécessaire. Ou l’intervention d’un architecte (environ 18 % ). Ou bien encore les frais d’accompagnement des travaux par le syndic (1.5 à 2 %). Et enfin l’approbation des travaux finis par un bureau de contrôle (4.5 %).
Le prix du permis de construire
Il est important de savoir que la demande de permis de construire est gratuite. Ce sont les coûts induits qui rendent ce dépôt payant, en quelque sorte. Le tarif du permis de construire est différent d’une étude à une autre, parce que les prestations ne sont pas identiques, et les projets diffèrent, eux aussi.
Les architectes sont les mieux placés et les plus habitués aux dépôts de permis de construire. Certains d’entre eux se sont spécialisés dans la surélévation immeuble à Paris, et s’occupent de toutes les phases préparatoires. Très souvent le dépôt du permis de construire, (compter environ 3 000 €), est un service compris dans leur prestation.
Le cout pour l’extension d’un immeuble par la toiture : quels tarifs moyens pratiqués ?
D’une manière purement comptable, le coût moyen de ces travaux se situe dans une fourchette de 4 400 euros à 5 500 euros/m2. Dans les villes de province, ce coût descend à 1 400 € du m2 (Toulouse). Ces chiffres comprennent les coûts directs et les coûts indirects.
C’est-à-dire : les travaux proprement dits, les frais d’architecte, d’études, les assurances, les frais de développement, et les taxes. En prenant en compte la valeur de vente du m2 dans l’ancien, sur Paris (en moyenne 10 000 €), cela laisse un delta financier qui permet aux copropriétaires d’aller chercher des prestations de surélévations de qualité, souvent un peu plus chères.
Anticiper sur la requalification du bâtiment
Tout d’abord, le chantier ne fait pas ressortir clairement les économies effectuées qui sont pourtant bien réelles. En effet, certains équipements ne font l’objet que d’une prolongation, au lieu d’une installation complète. C’est le cas de l’ascenseur, des réseaux (fluides, électricité, internet, téléphone), et de la cage d’escalier.
De plus, l’opération peut s’accompagner d’une requalification de toute la structure (isolation, rénovation, ravalement). Ainsi, la surélévation immeuble prix devient un levier financier très intéressant, parce qu’il contribue à revaloriser le patrimoine. Dans ce contexte, les coûts de création ajoutés aux coûts de requalification restent bien inférieurs à la valeur foncière créée.
Quel tarif pour une surélévation immeuble ?
Les copropriétés des grandes agglomérations sont de plus en plus nombreuses à se tourner vers la surélévation immeuble . Elles y voient un moyen de faire baisser les charges de copropriété, et une occasion unique de requalifier le bâtiment.
Les travaux sont devenus très intéressants dans les villes à forte densité. La capitale française donne des exemples de projets financièrement intéressants pour les copropriétaires. C’est l’une des capitales au monde les plus denses, où le foncier constructible n’existe plus intra-muros. Avec un tarif au mètre carré dans l’ancien à 10 000 €, le foncier aérien est la solution qui a un bel avenir devant lui.
Les prix d’une surélévation immeuble : étonnant pour la capitale
Au vu des tarifs moyens au mètre carré dans l’ancien, surélever un immeuble n’a jamais été autant intéressant. Pour une surélévation immeuble , les chiffres oscillent entre 4 000 et 5 000 € le mètre carré. Le delta avec le tarif des logements est de 5 000 €. Pour une surface supplémentaire de 100 m2 obtenue, le gain financier brut est de 500 000 €.
Les gains sont impressionnants, et les copropriétés à souhaiter profiter de l’aubaine pour réaliser des travaux de rénovation complète de leur immeuble sont de plus en plus nombreuses. Surélever donne naissance, à ce tarif, à des opérations tiroir dont l’effet principal est la valorisation du patrimoine. Se pencher sur les prix pour surélever avant de démarrer la recherche de faisabilité technique et administrative est important. Cela permet d’avoir une estimation des volumes financiers qui seront en jeu.
Les tarifs pour un petit collectif
Comme c’est souvent le cas, les immeubles dans Paris intramuros sont de petits collectifs. Imaginons une copropriété de 700 m2, située dans le 15e arrondissement. Le projet de surélévation immeuble consisterait à créer deux niveaux en surélevant la toiture. Quatre appartements de 70 m2 pourraient être créés, pour une surface totale de 280 m2.
En prenant le haut de la fourchette, le prix d’un tel projet s’élève à 1 400 000 €. Le tarif de vente des 4 appartements est de 2 800 000 €. Gain financier pour la copropriété : 1 400 000€. En prenant en compte une requalification à 250 000 €, le gain serait de 1 150 000 €. Ajouté à cela, l’augmentation des tantièmes pour le calcul de la répartition des charges. Ainsi que la performance énergétique de l’immeuble, nettement améliorée. Dans ce contexte, l’agrandissement de surface, comparé aux gains obtenus, est extrêmement profitable.
Une estimation du tarif au m2 de 300 lots d’appartement
Il est bon d’avoir en tête d’autres exemples chiffrés de ce type de travaux pour la capitale. Imaginons cette fois une surélévation d’une copropriété de 150 appartements (300 lots). Située dans le 13e arrondissement, elle a été construite en 1975, les dépenses énergétiques sont élevées. Un projet de ce type de travaux pourrait créer 250 m2 supplémentaires sur deux niveaux. Pour deux T3 et deux T2, revendus ensuite.
Si le syndic se constitue maître d’ouvrage, le produit de la revente sera réparti sur chacun des copropriétaires. Au prix du marché actuel, 250 x 10 000 euros = 2 500 000 euros. En déduisant les charges de la surélévation immeuble uniquement, estimés à 1 250 000 euros (250 m2 x 5 000 euros), le gain financier pour la copropriété s’élève à 1 250 000 €. En ajoutant une requalification totale de l’immeuble (estimée à 500 000 €), le gain financier immédiat est de 750 000 euros, indépendamment des économies d’énergie futures.
Les prix m2 surélévation immeuble restent stables
Dans certaines situations, il peut être nécessaire de comptabiliser des dépenses liées aux litiges potentiels. Ainsi en est-il des dédommagements envers certains copropriétaires (détenteurs de chambres sous les combles, d’installations techniques sur les toits). Ou de frais d’avocats pour les procédures d’arbitrage destinées à débloquer des contentieux entre le syndic et des copropriétaires s’estimant lésés.
Malgré cela, les nombreux exemples de surélévation immeuble prix restent toujours très intéressants pour les copropriétés. Il en est de même concernant la stabilité des charges directs de construction, qui ne sont pas corrélés à l’augmentation des tarifs du mètre carré dans les grandes villes. Leur stabilité est une garantie de profitabilité dans un contexte immobilier inflationniste.
Les tarifs de surélévation immeuble dans la capitale : de gros potentiels
Selon une étude publiée en 2 010, Paris cacherait une réserve foncière aérienne de 24 000 000 m2, en fonction du PLU de l’époque. Soit 300 000 logements de 80 m2. Aujourd’hui, avec la loi Alur, cette réserve a probablement augmenté. Les experts s’accordent à considérer que, compte tenu des freins des copropriétaires, et des délais de réalisation, une partie seulement de cette superficie peut faire l’objet d’un chantier (10 à 15 %, 30 à 45 000 logements).
L’Atelier d’urbanisme de Paris (Apur) a compté 47 000 copropriétés, dont 90 % construites avant la réglementation thermique de 1974, donc énergivores. Pour ces copropriétés, commencer par envisager ce type de travaux est une première étape dans la requalification de leur bâtiment vers une meilleure performance énergétique.
