Le droit de surélévation d’immeuble est un droit accessoire à celui des parties communes. C’est pourquoi il touche directement à la gestion collective et mobilise un vote des copropriétaires. Que ce soit pour construire, ou faire construire. Le vote peut, de plus, avoir pour objet le projet de construction lui-même, ou simplement la cession du droit de construire de surélévation. Depuis la loi Alur, l’unanimité n’est plus requise, c’est la majorité des deux tiers qui suffit. Le projet de surélévation d’immeuble peut être proposé au vote de l’assemblée générale par des copropriétaires, ou uniquement par les copropriétaires du dernier étage. Les conditions de vote sont encadrées par les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Code de l’urbanisme et droit de surélévation en copropriété
La loi Alur a ouvert depuis 2 014 des perspectives intéressantes pour le droit de surélévation copropriété en supprimant le coefficient d’occupation des sols. Toutefois, les projets s’inscrivent toujours dans un cadre légal d’urbanisme qui est à la fois favorable et défavorable. En raison de l’imprécision de certaines formulations, notamment. C’est la raison pour laquelle les services d’instruction de dossiers accordent le plus souvent des dérogations aux dispositions des plans locaux d’urbanisme. L’Etat, par le biais du préfet, joue souvent le rôle de facilitateur. Il n’en reste pas moins que la surélévation est encadrée, pour l’essentiel, par les articles R. 111-27 et R.111-28 du code de l’urbanisme.
Qui a le droit de surélévation de l’immeuble ?
Deux cas de figure sont possibles. En premier lieu, le syndic des copropriétaires peut se saisir lui-même et lancer l’opération. Il demandera un votre de l’assemblée générale, soit pour se constituer maître d’ouvrage, ou pour déléguer. Dans ce cas, il fera voter, selon la même règle de la majorité des deux tiers, la vente du foncier aérien (le toit et le droit à construire dessus). En second lieu, c’est le copropriétaire du dernier étage qui peut faire la demande, pour lui-même, de surélever l’immeuble. Dans ce cas précis, il sera maître d’ouvrage et sera responsable des travaux qui seront effectués.
La vente droit de surélévation par les copropriétaires
Le foncier aérien a une valeur intrinsèque, fixée par la loi de l’offre et de la demande du marché de la construction. Mais ce sont aussi les caractéristiques du projet qui vont servir à déterminer cette valeur. En particulier sa faisabilité technique, architecturale, et financière. Il est possible pour les copropriétaires de vendre leur droit à construire de surélévation copropriété , en s’adressant à des cabinets immobiliers spécialisés. À noter, les copropriétaires du dernier étage sont prioritaires si le syndicat des copropriétaires procède à l’aliénation du droit de surélévation copropriété .
droit de surélévation copropriété : assemblée générale
La loi Alur a modifié en profondeur les règles du jeu du droit surélévation copropriété immeuble. L’unanimité n’existe plus, les copropriétaires doivent par contre voter à l’occasion d’une assemblée générale ordinaire ou extraordinaire, pour ou contre le projet. C’est la majorité aux deux tiers qui a été fixée pour que la surélévation copropriété soit effective. Lorsque l’immeuble est situé dans une zone de droit préemption urbain (DPU), elle est fixée à la majorité simple. Une fois le vote acquis, le projet de construction doit à nouveau être validé par l’assemblée générale. Les copropriétaires du dernier étage ont là aussi un droit du priorité sur la vente des nouveaux logements créés.
LA PLUS VALUE DROIT DE SURELEVATION COPROPRIETE : FISCALITÉ DE NICHE
Dans le cas de la vente droit de surélévation copropriété , les conditions se rapproche fortement de celles des niches fiscales en matière immobilière. Tout d’abord le syndicat des copropriétaires. La plus-value qu’il dégage lorsqu’il procède à la cession du droit à construire est exonérée d’impôts. Ensuite, pour le copropriétaire, la cession droit de surélévation copropriété lui donne droit à une quote-part de ce produit de cession. Lorsqu’il fera sa déclaration d’impôts sur le revenu, ces revenus de cession du droit de surelevation toit immeuble n’entreront pas dans le calcul de l’assiette de son impôt.
