Les avantages sont plus du côté de la surélévation d’immeuble que de celui de la construction classique. En cause le prix du foncier constructible, rare, donc élevé, dans les grandes agglomérations. Le foncier aérien devient de plus en plus le nouvel eldorado des copropriétaires d’immeubles implantés dans les centres-villes. De plus, l’opération représente une opportunité de mettre en place une cascade d’avantages. Gain d’isolation, baisse des charges, valorisation du patrimoine, amélioration du cadre de vie des occupants. En quelques lignes, le résumé de ce que peuvent gagner les copropriétaires avec ce projet.
Conjointe au chantier de copropriété, les travaux de rénovation
Indéniablement, le foncier aérien est plus rentable que le foncier terrestre, parce que l’achat d’un terrain n’est pas nécessaire. La production des nouveaux logements neufs qui seront par la suite vendus va permettre aux copropriétaires d’avoir des rentrées financières. Le syndic pourra alors programmer des dépenses jusqu’ici différées, faute de capacité de financement. Changement de la porte d’entrée, réfection de la cage d’escalier, de l’ascenseur, ravalement, travaux d’étanchéité, ou encore rénovation des parties communes. C’est tout l’immeuble qui bénéficie de la surélévation. Les copropriétaires voient leur patrimoine valorisé et leur cadre de vie amélioré grâce à ces travaux.
Avantages d’une surélévation d’immeuble – L’apport financier des travaux de surélévation en copropriété à Paris
La possibilité de vendre les droits à construire est un premier moyen de générer des recettes financières avec votre immeuble. La seconde possibilité est de réaliser les travaux soi-même, en confiant le projet à un architecte puis une entreprise spécialisée du secteur. Le syndic se laisse, dans ce cas de figure, une possibilité de contrôle plus intéressante. Ce sera, à moyen terme, la possibilité d’augmenter le nombre de lots et de tantièmes, variable déterminante dans le calcul des charges à payer pour chaque copropriétaire. Avec la création d’un ou plusieurs niveaux supplémentaires, les possibilités de produire du capital sont conséquentes, surtout dans les grandes agglomérations. Par ailleurs, certains copropriétaires y trouvent une opportunité unique de vendre leurs combles inoccupés.
Gain d’isolation en cas de surélévation immeuble en copropriété à Paris
Surélever donne l’occasion de construire un vrai bâtiment neuf, qui doit respecter les dernières réglementations thermiques (RT 2 012). Cela peut aller, en fonction du budget, jusqu’à coiffer votre l’immeuble par un élément à énergie positive. Certains travaux peuvent par exemple intégrer des panneaux photovoltaïques. Au final, la création d’une nouvelle structure aux dernières normes permet souvent de changer le classement énergétique de l’ensemble de l’immeuble. Les pertes de chaleur par le toît d’un bâtiment représentent 30 % de la déperdition totale. Agir sur cette partie de l’architecture est un levier important d’économies en dépenses énergétiques.
Avantages techniques : avantages d’une surélévation d’immeuble
Suivant la technologie employée, les écarts de surface qu’il est possible de gagner peuvent aller jusqu’à l’équivalent d’une salle de bain. Certaines entreprises proposent des possibilités de porte-à-faux de 4 ou 5 m par rapport au bâtiment support de la rehausse. Si la conception est bien faite, l’isolation phonique entre le volume ajouté et les premiers étages est parfaite. Aucune nuisance sonore n’est ajoutée à l’existant. Les entreprises peuvent prévoir des espaces de rangements au pied des rampants, intégrés à la construction. Enfin, les volumes créés sont en adéquation avec les nouvelles façons de vivre et d’habiter.
Un exemple de travaux de surélévation en copropriété : avantage qualitatif
De plus en plus de surélévations immeubles prennent forme dans les grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Marseille, Toulouse. Nous proposons une technologie brevetée unique, qui mélange le métal et le bois. C’est tout l’ensemble de notre process qui est maîtrisé, grâce à des contrôles qualités. Depuis le stade de la conception à celui de l’implantation de la structure métallique sur l’immeuble, en passant par la fabrication dans notre usine. Ce process imbrique 3 éléments distincts : le squelette métallique, qui accueille la structure en bois, elle-même support pour le dispositif d’isolation thermique.
Quel droit de surélévation en copropriété ?
Depuis la loi Alur, le coefficient d’occupation des sols n’est plus un obstacle à la densification de l’habitat, immeuble par immeuble. Le cadre légal a aussi été assoupli du côté de la gouvernance des copropriétés. En effet, auparavant, l’unanimité des voix était requise pour qu’un projet de surélévation puisse voir le jour. Depuis, c’est la règle de la majorité des deux tiers qui s’applique. Les freins ont donc été levés, au moins lorsque les copropriétaires décident collectivement de s’engager dans une surélévation immeuble lyon, par exemple. Ces conditions de vote sont toujours régies par les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
À partir de là, dès que la décision a été prise, le syndic peut soit porter lui-même les travaux – il est alors maître d’œuvre et assume les responsabilités afférentes. Soit confier l’ensemble du projet à un promoteur spécialisé, en lui vendant le droit de surélévation. Dans ce cas, le vote est aussi requis pour la cession du droit de surélever, à la même majorité des deux tiers. Preuve de la volonté du législateur de favoriser la surélévation en copropriété, la plus-value dégagée par cette cession est exonérée d’impôts. C’est l’avantage surelevation immeuble sans les inconvénients du pilotage de projet.
Cependant, avant d’aboutir à la création de nouveau lots, les étapes sont longues, et il faudra notamment modifier le règlement de copropriété. Mais auparavant, pour bien comprendre le droit surelevation immeuble, il convient d’étudier le cadre légal plus général. Premièrement le code de l’urbanisme, et ses articles R. 111-27 et R.111-28. Ensuite, le plan local d’urbanisme de la commune concernée. Et enfin, la jurisprudence, où se traduit, presque toujours, la volonté de l’Etat de favoriser les surélévations. Ce qui permet de lever les craintes de certaines copropriétés quant à la faisabilité administrative de leur projet, par rapport aux recours éventuels.
Surélévation d’un immeuble en copropriété à Paris : les avantages
Les prix au m2 en euros restent très élevés dans la plupart des grandes villes de France. Mais la situation à l’étranger est identique : une surélévation à Genève est aussi avantageuse. C’est pourquoi une surelevation en copropriété devient une solution attractive pour de plus en plus de syndics. Et les avantages d’une surélévation d’immeuble sont nombreux, à commencer par l’aspect financier attrayant du prix.
En effet, l’espace vide au-dessus de l’immeuble à Paris est un réservoir de capital à bas coût. Le syndic peut, au choix, vendre ses droits à la construction en surélévation à un promoteur, mais le coût sera toujours moindre que d’acheter un appartement. Ou bien piloter lui-même la surélévation, en ayant recours à des professionnels spécialisés qui vont lui livrer les nouveaux lots. Avec la loi Alur, véritable accélérateur législatif, l’accès au ciel des villes est de plus en plus perçu comme un nouveau territoire bon marché.
À quoi peut bien servir cet apport en capital à Paris ? Utilisé comme un levier, il peut servir aux copropriétaires pour rénover leur bâtiment. Les dépenses jusqu’alors différées pourront être effectuées, comme par exemple changer l’ascenseur, la chaudière, les huisseries. Grâce à la surélévation, le syndic peut saisir l’opportunité de valoriser son patrimoine et améliorer le cadre de vie des occupants. Enfin, toujours sous l’angle financier, le ou les niveaux supplémentaires permettent d’ajouter des copropriétaires et des tantièmes. Les charges collectives seront alors réparties sur plus de contributeurs. Les parts relatives de chacun seront alors revues à la baisse.
Autre avantage, et non des moindres, la phase de travaux n’empêche pas les occupants d’habiter. L’immeuble surélevé reste hors d’eau, les nuisances sont réduites au minimum, le chantier se réalise en une fois. La surélévation immeuble aboutit à ériger une construction neuve, respectueuse des dernières réglementations thermiques (RT 2 012). Cela bénéficie à l’ensemble des propriétaires, qui voient le classement énergétique de l’immeuble changer de catégorie. En effet, 30 % des déperditions d’énergie se font par le toit. Pour la surélévation toit immeuble, y poser une structure neuve, à fort coefficient d’isolation, a nécessairement un effet majeur sur la facture énergétique.
