Les copropriétés des grandes agglomérations sont de plus en plus nombreuses à se tourner vers la surélévation d’immeuble. Elles y voient un moyen de faire baisser les charges de copropriété, et une occasion unique de requalifier le bâtiment. La surélévation est devenue très intéressante dans les villes à forte densité.
Paris donne des exemples de projets de surélévation financièrement intéressants pour les copropriétaires. C’est l’une des capitales au monde les plus denses, où le foncier constructible n’existe plus intra-muros. Avec un coût au mètre carré dans l’ancien à 10 000 euros, le foncier aérien est la solution qui a un bel avenir devant lui.
Les prix pour surélever un immeuble dans la capitale
Au vu des tarifs moyens au mètre carré dans l’ancien, surélever un immeuble n’a jamais été autant intéressant. Pour une surélévation Paris , les chiffres pour Paris oscillent entre 4 000 et 5 000 euros le mètre carré. Le delta avec le tarif de vente des logements est de 5 000 euros. Pour une surface supplémentaire de 100 m2 obtenue, le gain financier brut est de 500 000 €.
Les gains sont impressionnants, et les copropriétés à souhaiter profiter de l’aubaine pour réaliser des travaux de rénovation complète de leur immeuble sont de plus en plus nombreuses. La surélévation donne naissance, à ce prix, à des opérations tiroir dont l’effet principal est la valorisation du patrimoine. Se pencher le tarif d’un tel projet avant de démarrer la recherche de faisabilité technique et administrative est important. Cela permet d’avoir une estimation des volumes financiers qui seront en jeu.
Le tarif surélévation Paris immeuble pour un petit collectif
Comme c’est souvent le cas, les immeubles dans Paris intramuros sont de petits collectifs. Imaginons une copropriété de 700 m2, située dans le 15e arrondissement. Ce projet consisterait à créer deux niveaux en surélevant la toiture. Quatre appartements de 70 m2 pourraient être créés, pour une surface totale de 280 m2. En prenant le haut de la fourchette, le coût de la surélévation Paris s’élève à 1 400 000 €.
Le tarif de vente des 4 appartements est de 2 800 000 €. Gain financier pour la copropriété : 1 400 000€. En prenant en compte une requalification à 250 000 €, le gain serait de 1 150 000 €. Ajouté à cela, l’augmentation des tantièmes pour le calcul de la répartition des charges. Ainsi que la performance énergétique de l’immeuble, nettement améliorée. Dans ce contexte, ces travaux, comparé aux gains obtenus, est extrêmement profitable.
Une estimation du prix m2 de travaux de surélévation Paris d’immeuble de 300 lots
Il est bon d’avoir en tête d’autres exemples chiffrés pour ce type de projet sur Paris. Imaginons cette fois de surélever d’une copropriété de 150 appartements (300 lots). Située dans le 13e arrondissement, elle a été construite en 1975, les dépenses énergétiques sont élevées. Un projet de surélévation Paris pourrait créer 250 m2 supplémentaires sur deux niveaux.
Pour deux T3 et deux T2, revendus ensuite. Si le syndic se constitue maître d’ouvrage, le produit de la revente sera réparti sur chacun des copropriétaires. Au prix du marché actuel, 250 x 10 000 euros = 2 500 000 euros. En déduisant les coûts de la surélévation uniquement, estimés à 1 250 000 € (250 m2 x 5 000 €), le gain financier pour la copropriété s’élève à 1 250 000 €. En ajoutant une requalification totale de l’habitat (estimée à 500 000 €), le gain financier immédiat est de 750 000 €, indépendamment des économies d’énergie futures.
Surélévation Paris : Les tarifs au m2 de ce type de projet de construction restent stables
Dans certaines situations, il peut être nécessaire de comptabiliser des dépenses liées aux litiges potentiels. Ainsi en est-il des dédommagements envers certains copropriétaires (détenteurs de chambres sous les combles, d’installations techniques sur les toits). Ou de frais d’avocats pour les procédures d’arbitrage destinées à débloquer des contentieux entre le syndic et des propriétaires s’estimant lésés.
Malgré cela, les nombreux exemples restent toujours très intéressants pour les copropriétés. Il en est de même concernant la stabilité des coûts directs des travaux de construction, qui ne sont pas corrélés à l’augmentation des prix du mètre carré dans les grandes villes. Leur stabilité est une garantie de profitabilité dans un contexte immobilier inflationniste.
LES PRIX D’UNE SURELEVATION PARIS : DE GROS POTENTIELS
Selon une étude publiée en 2 010, la capitale cacherait une réserve foncière aérienne de 24 000 000 m2, en fonction du PLU de l’époque. Soit 300 000 logements de 80 m2. Aujourd’hui, avec la loi Alur, cette réserve a probablement augmenté.
Les experts s’accordent à considérer que, compte tenu des freins des copropriétaires, et des délais de réalisation, une partie seulement de cette superficie peut faire l’objet d’une surélévation Paris immeuble (10 à 15 %, 30 à 45 000 logements). L’Atelier d’urbanisme de Paris (Apur) a compté 47 000 copropriétés, dont 90 % construites avant la réglementation thermique de 1974, donc énergivores. Pour celles-ci, commencer par envisager la surélévation Paris immeuble est une première étape dans la requalification de leur bâtiment vers une meilleure performance énergétique.
Les tarifs de la construction d’une surélévation Paris immeuble
Dans les grandes agglomérations, les copropriétaires sont de plus en plus nombreux à surélever leur habitat. Ils voient l’opération comme un outil pour faire baisser les charges, et comme une opportunité pour améliorer l’isolation du bâtiment. Le cout est par ailleurs très intéressant, en particulier dans une ville à forte densité. En l’absence de foncier constructible, les prix de vente s’envolent (10 000 € le m2 dans l’ancien).
Face à ce marché, celui de l’extension par la toiture est moins élevée de 50 %, au moins. La fourchette des tarifs pratiqués se situe entre 4 000 et 5 000 € le m2. Par exemple, la surélévation à Marseille est pour les propriétaires communs, une véritable opportunité qu’ils doivent saisir, en particulier lorsque leur bâtiment est vieillissant.
Ainsi, créer 100 m 2 supplémentaires sur une petite copropriété permet de récupérer 1 000 000 €. Au tarif du m2 construit en extension par la toiture, le gain est de 500 000 €. Qui peuvent être répartis entre les copropriétaires, ou réinvestis en partie pour requalifier l’immeuble. Changer les huisseries, la chaudière, poser des panneaux solaires, procéder à un ravalement.
La surélévation Paris permet des opérations très intéressantes qui aboutissent à la valorisation du patrimoine. Cependant, il est conseillé de bien avoir à l’esprit les volumes financiers qui seront engagés, afin de ne pas être intimidé. Un projet de ce type est collectif car la copropriété s’y engage aussi, les sommes sont naturellement importantes. Se faire accompagner par des professionnels du secteur de la surélévation Paris peut rassurer, et permettre d’avancer sur les opérations, en toute sérénité.
Les tarifs de ce type de construction d’extension dans la capitale (et en province) n’augmentent pas aussi vite que les tarifs de vente des logements. Cette stabilité est une garantie de profitabilité dans un contexte immobilier inflationniste. De plus, le territoire de la capitale a de gros potentiels. Les chiffres évoqués sont impressionnants, certaines études parlent 30 à 45 000 logements à créer.
En outre, selon l’Atelier d’Urbanisme de Paris (Apur), 90 % des 47 000 copropriétés recensées sont énergivores, parce que construites avant 1974 (premières réglementations énergétiques). Pour celles-ci, commencer par évaluer le coût d’une surélévation Paris est une première étape dans la requalification de leur bâtiment. Le comparer avec les tarifs de vente du marché, les économies potentielles sur les charges de copropriété, et sur les dépenses énergétiques, est souvent un déclencheur pour passer à l’action.
